广州保障性租赁住房“扩容”：支持旅馆、厂房等改建

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

日前，广州市规划和自然资源局网站发布关于公开征求《广州市规划和自然资源局广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“《通知》”）意见的公告。

根据《通知》，此次所提及的“非居住存量房屋”是指《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法房屋，并同时明确，改建需要遵循相应规定。相较于广州此前推动商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作，此次的工作内容拟扩大允许改建的房屋类型。

5月18日，广州市规划和自然资源局方面接受《中国经营报》记者采访时表示，《通知》是为了贯彻落实相关政策文件要求，切实推进上述非居住存量房屋改建为保障性租赁住房工作而草拟的。该局在此项工作中主要配合广州市住房和城乡建设局（以下简称“广州住建局”）制定《通知》，以及在联合会审中配合提供改建项目的规划核查情况和意见。

另外，广州市规划和自然资源局方面告诉记者，广州的保障性租赁住房工作由广州住建局牵头开展。对此，记者致函广州住建局方面，截至发稿，该局未予以进一步回应。

按建筑面积6%完善配套

5月11日，广州市规划和自然资源局发布公告称，为贯彻落实有关要求，其牵头制定了《通知》，现根据相关规定，公开征求社会公众意见，并根据相关政策要求，一并向社会公众征求对《通知》的公平竞争审查意见，征求意见的时间为2022年5月11日至2022年6月9日（30天）。

《通知》显示，制定背景包含“强化资源要素服务保障，加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，促进住房租赁市场健康发展。”工作目标是优化广州各类用房功能结构，切实提高保障性租赁住房的有效供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

根据《通知》，对于适用范围内的合法非居住存量房屋，宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。

其中，土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。另一方面，广州重点商圈及重点功能区内的非居住存量房屋原则上不得改建为保障性租赁住房。重点商圈及重点功能区的范围由各区结合实际情况划定。此外，利用历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产、不可移动文物，以及具有保护价值的老建筑、古民居改建为保障性租赁住房的，应按照历史文化保护相关规定和程序执行。

值得注意的是，《通知》要求，改建项目权属清晰、无争议，不存在查封、冻结等限制情形；存在抵押等其他权利负担的，应解除权利负担或取得该权利人的书面同意。改建项目的面积标准、租金标准、出租对象、规模标准、运营期限等应符合《广州市保障性租赁住房项目认定办法》的规定。

此外，改建项目还须遵循性质不变、结构安全、消防安全、环保卫生、完善配套及认定标准等原则。其中，改建项目用作保障性租赁住房期间，不动产权、土地使用年限、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。

另一方面，“完善配套”的具体体现是项目的改建建筑面积在5000平方米以上（不含5000平方米）的，应按照改建建筑面积6%集中设置公共服务设施用房或项目自有公共活动区。

对于改建项目的具体操作流程，《通知》明确了八个方面的工作，包括提出申请、联合会审、审查认定、认定效用、施工许可、房源入库、项目退出、项目续期。

改建项目用作保障性租赁住房期间，不得分割销售、转让和抵押，不得“以租代售”，不得违规经营，并按照广州保障性租赁住房管理相关规定进行管理。使用期间，因征收拆迁或者城市更新改造等需拆除的，改建项目按照改建前合法的房屋使用功能予以补偿。

《通知》要求，各区住房和城乡建设部门（区领导小组办公室）应会同项目所在地的镇人民政府、街道办事处加强对改建项目的建设、出租、运营等监管，建立日常巡查检查机制，不定期开展检查，原则上应当每年对本区改建项目进行不少于一次的全覆盖检查，每两年进行一次集中核查，对违反广州保障性租赁住房有关规定的依法依规予以查处。

近日，广州市规划和自然资源局方面对记者表示，《通知》经召开座谈会征询意见和两轮征求市直部门、各区人民政府意见并修改完善后，按照部门规范性文件的制定计划和程序要求，公开征求意见。

多管齐下保租赁发展

2021年10月，广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》（以下简称“《意见》”），提出到2025年，全面完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。逐步提高中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

细分到各区，上述66万套保障性租赁住房中，越秀、荔湾、海珠、天河计划筹建21.42万套；南沙、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、从化、增城计划筹建44.58万套。

《意见》还提出，落实城市更新旧村全面改造科学配建保障性住房、配置中小户型住房。根据克而瑞统计，为完成66万套保障性租赁住房的建设目标，广州探索了“工改租、商改租”、产业园区配建、企事业单位自有用地新建、集体经营性建设用地新建、存量房源整租运营、土地公开出让新建、城中村改造配建等七种筹建方式。

今年以来，广州从政策支持、土地支持等多个方面推动保障性租赁住房的建设。

2月15日，为明确和规范保障性租赁住房项目认定的规则，保障广州市保障性租赁住房的房源供应，广州住建局发布《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》。

上述文件显示，明确保障性租赁住房认定须同时符合面积、租金、对象、规模、建设和运营六个维度的标准。

具体而言，其中，项目以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；租金年涨幅不超5%；出租对象主要为在广州工作或生活的新市民、青年人等住房困难群体；应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于10 套（间）。与此同时，保障性租赁住房不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。

3月24日，广州市规划和自然资源局发布《广州市2022年建设用地供应计划》。根据计划，广州2022年建设用地计划供应总量为2505公顷。住宅用地供应计划751公顷，占计划总量的30%，其中，商品住宅用地437公顷，占住宅用地供应计划的58%，非商品住宅用地314公顷，占住宅用地供应计划的42%。

另外，商服用地供应计划为389公顷，占计划总量的16%；工矿仓储用地供应计划为656公顷，占计划总量的26%；其他用地供应计划为709公顷，占计划总量的28%；此外，年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。

广州市规划和自然资源局在上述文件中表示，今年的供地计划特点包括落实房地产长效机制，有效扩大保障性租赁住房供给。

根据广州市房地产中介协会发布的《2021年度广州市住宅租赁市场回顾》，2021年广州全市监测点住宅租金为55.15元/平方米/月。其中，中心城区为57.56元/平方米/月，外围城区为35.32元/平方米/月，同比分别上涨1.08%和1.74%；随着疫情影响的减弱，全市监测点租赁成交量上升明显，同比2020年租赁成交量增加55.16%。

58安居客房产研究院发布的报告显示，今年4月，一线城市整体租赁市场热度回落，挂牌租金走势趋弱。在广州，整体挂牌供应量、租赁需求热度均下降近20%，挂牌租金维持在55元/平方米/月水平，环比增加0.8%。需求方面，501元至1500元/套/月的需求占比超过30%。