这个市场,保利不服
谁能想到啊!这个世道,连保利都开始憋屈上了!
不是说笑。说起保利,大家脑海中都是赢家的形象。就说近来金融城的保利天曜、琶洲的保利天奕,在市场上多风光,想必不需我多说。
很多业内人士也在问我们:为什么现在购房者那么吃保利那套?
为此,这段时间,我没少跟保利的人交流。参加保利的媒体座谈会,到家附近几个佛山保利的项目跟案场的人聊天。
结果,了解到的却跟大多数人的认知完全不一样——
保利,其实是憋了一肚子气!
保利,怎么净做吃力不讨好的事
保利的憋屈,首先是在于,它的很多大手笔投入,却成了吃力不讨好。
这两年市场整体下行,很少项目能独善其身。
对开发商来说,能做的,要么是在各种地方降本、降标,把成本打下来;要么是把本就不多的钱花在“刀刃”上,例如售楼部、展示区,至少得有助于卖房。
那保利都把钱花在哪了?
举个例子——位于千灯湖的保利天汇。
保利天汇实景图
项目在交付时,做了很多在同行看起来“额外”的支出。
例如,在原有的园林基础上进一步拓宽,让整个社区拥有整整8大主题公园。来收楼的长者、小孩业主,没有不喜欢的。
保利天汇实景图
再例如,约2500㎡的会所,在项目开放时就提前运营,买房的业主可以提前到会所中的恒温泳池、健身房中运动,或者带孩子到儿童乐园中玩耍。
要知道,在业主还未完全入住时,这基本是纯“烧钱”的生意。方便了业主,徒增了自己的运营成本。
保利天汇实景图
在交付时还主动提升了交标。小户型也把中央空调+新风系统、全宅智能家居,1800*900mm瓷砖、方太四件套、不锈钢橱柜等等,全哐哐安排上。
保利天汇实景图
钱花得比别人多,业主倒是开心了。但问题是,这些投入,都是花在买房时看不到的地方。
结果就是,买了房并且收楼入住的业主,都觉得交付超出自己预期。哪怕这两年市场下行,他们都觉得买这房子“赚到了”。
但拜托,这有助于销售吗?很难。
因为购房者在看房时没法直观感受到,除非你有一个买了保利天汇的朋友给你安利。
再例如,占据千灯湖中轴核心位置,直面一线江景和千灯湖中轴景观的保利天瓒。
保利天瓒效果图
在这样的地段,周边其它新盘想都不用想,都在拿地后迅速砸钱将实景展示区、样板间做出来,让购房者为景观买单。
而保利天瓒呢?
是拿地后,花大手笔请来了扎哈团队操刀设计。
说起扎哈团队,大家对他们设计的北京大兴机场、广州歌剧院等都非常熟悉。
但你可能不知道的是,他们此前在国内,从未设计过住宅作品。一是住宅项目很难花得起请他们的费用;二是扎哈团队除非是地标建筑,一般也不愿意出手。
请到了扎哈团队,自然而然,在沟通、设计阶段,就得花费比其它项目高出几倍的成本和时间,光设计方案就细化了上百版,也比其它项目少了许多用在营销推广的费用和精力。
在扎哈团队的执笔下,这个项目你从看到它的第一眼,就能感受到与其它项目的不同——
它的示范区,是完全去地产化的,更像一个艺术馆。
保利天瓒实景图
而且,项目是把很多投入,用在了提升购房者的情绪价值上。例如将艺术品搬到社区中;在项目中举行艺术展,带来世界级展品。
你说,就这布置,你说不是国外某个艺术馆,而是一个售楼部,谁信呐?
保利天瓒实景图
甚至建造过程中,为了打造连廊式空中会客厅,不得不牺牲几个望江单位的视野。光带来的货值折损,就有数千万,更别提建造的成本。
保利天瓒效果图
甚至前期“死磕”设计方案的时间,还耽误了他们建实体样板间。
实话说,这个项目如果放在北京、上海,绝对能卖爆。
但可惜,愿意用心“死磕”的保利,赶上了一个缺乏耐心的时代。
保利做的事,净“便宜”了别人!
保利第二个憋屈的点,在于它对城市的付出,老是给别人当了“嫁妆”。
不同于其它开发商,保利在佛山扮演的,还多了一个“城市运营者”的角色。
例如,佛山引以为傲的千灯湖中轴,就有“半条保利造”的说法。从顶奢酒店、地标商业、标杆住宅...都能看到保利的手笔。
如今保利在佛山拿的地,也都是位于城市中心,具备地标属性的。
这也意味着,同样做一个项目,保利要比其它开发商承担得更多。
其它开发商,常常需要官方砍掉各种配建要求,才愿意拿地;那保利拿的地,往往不仅有诸多配建要求,甚至要负责红线外的建设。
例如,保利灯湖天珺和保利天瓒,在长达1公里的地块上,不仅要建幼儿园、小学、商业,还在红线外,建了灯湖中轴公园示范区、球场、狮门广场......
这哪里是建项目,是“顺手”造了一座城。
结果是,保利的这些手笔,先“益晒”周边业主。
例如,隔壁某项目的业主,听说保利拿了地就开心到不得了。因为他们认定,保利必定能迅速兑现这些配套,带动整个板块的升值。
保利灯湖天珺效果图
再例如,上文说到的保利天瓒。
其它项目想的是怎么利用好千灯湖的景观,而保利想的是为千灯湖造景。
保利天瓒的造型,就呼应眼前的江水,如流水一般向上生长。并且为了曲线的美感,采用了造价数倍于普通玻璃幕墙的弧形外立面。
未来人们看到保利天瓒的“双子塔”,就如同在珠江新城看到广州塔一样,让你知道身处千灯湖中轴。
保利天瓒实景图
但这份对于外观、外立面的用心,“躺赚”的是周边的项目。
已经能想象到,未来周边的二手房,会在房源信息上加上一条“望保利天瓒”,来给自己抬价了。
保利,偏不服
其实,整场座谈会下来,我最大的感受是——
保利其实对这个市场洞若观火。他比谁都懂得,要怎么做才能让自己卖得更好。
但问题在于,保利不服,偏不妥协。
保利的这份执拗,我觉得有两方面原因。
一方面,保利相比其它开发商,肩上的担子太重了。
深耕佛山核心区数十年,保利早已经和这座城市荣辱与共。从千灯湖中轴、佛山新城、东平河两岸......无数配套、城市地标,是由保利建起。
就像有人说的,没保利,佛山这个家得散!
保利的很多投入,不只是为了现在如何卖房,更是为了十几二十年后,外人如何看佛山。
举个例子。佛山能拥有一份扎哈团队出手的住宅作品,对于整座城市的形象,都是巨大的提升,让佛山有了作为新一线城市的底气。
因此,很多“冤枉钱”,必须由保利出。
保利天瓒效果图
另一方面,如今保利在做的,是一个孤独的市场引领者。
现在很多开发商在卷的赛道——新中式产品,其实就是由保利引领。
从广州的保利天瑞、保利燕语堂悦,到佛山的保利琅悦、保利广佛湾堂悦,每一个新中式作品都是爆款。
要换我来操盘,就像保利天瓒这样的项目,绝对一开始就做成又一个“悦”系,那不仅省钱省事,也保管能卖得更好,毕竟有那么多的成功经验在先。
但保利偏偏不愿这么“偷懒”。
保利的负责人有句话,让我印象很深刻——
“为什么广佛的有钱人只能喜欢红木呢?我相信他们都是有眼光的一群人,他们值得既享受‘红木’,又能享受到更超前的审美。”
保利天瓒实景图
别的开发商都在想着如何迎合市场,而保利想的,是引领市场。
如今保利的很多作品,让我想到的,是贝聿铭设计的卢浮宫。
在刚刚建造出来时,“玻璃金字塔”等大胆的造型设计,引发了极大的争议。但40年过去,这份作品,成了人类建筑史上的传奇,巴黎的新地标。
卢浮宫
在我看来,像保利天瓒这样的项目,就是再过十年来看,人们会赞叹于保利、乃至佛山的眼光的作品。
市场可以冷落理想主义者,但历史终究是由坚持者书写。
现在的保利,让我想到一个角色——敖丙。
都是出身不凡,却偏不走别人觉得他应该走的路。
而是面对这不理解他的世界,喊出一句“若前方无路,我便踏出一条路”。
没错,对于现在的市场行情,我也替保利觉得憋屈。
但作为业内人士,我又不得不说——好在如今这个市场,还有保利在。
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